房地产抵押权的实现

    房地产抵押权的实现是指当债务人不能履行到期债务时，房地产抵押权人依法处分抵押的房地产，并就处分抵押房地产的所得优先受偿的过程。房地产抵押权因实现而归于清灭。

    1.房地产抵押权实现的条件

   房地产抵押权实现的条件是房地产抵押权依法设定后，债务人于债务履行期届满后未依约清偿债务，或抵押合同期间宣告解散、破产。我国《担保法》第53 条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

    2.房地产抵押权实现的方式

    一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖和拍卖三种方式。而根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押权实现的方式主要是拍卖。《城市房地产管理法》第47条规定，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。以拍卖为房地产抵押权实现的方式，透明度高，比较公平合理，有利于保护抵押人的合法权益，更有利于房地产市场的健康发展。

    房地产抵押是物权担保的形式之一， 也是实践中较理想的担保方式和融资手段。在我国目前条件下，房地产抵押依其t地使用权的性质不同，有不同的处理方法。以划拨土地使用权的地上建筑物设定抵押权的，在抵押权实现时，抵押权人要先向政府支付相当于土地使用权出让金的款额后，方可优先受偿。